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海外の不動産投資をはじめるなら今

このサイトでは海外不動産投資、とりわけ注目度の高い東南アジアアメリカ不動産投資の情報をまとめています。

  • 海外不動産投資に
    興味がある
  • 投資リスクを
    海外不動産で
    分散したい
  • 将来性の高い
    不動産投資先を
    探している
  • 老後に備えて
    何か投資したい

など、海外不動産投資に興味のある方はもちろん、資産運用を検討している方にとっても有益な情報を扱っていますので、ぜひご一読ください。

知っておきたいインカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資のメリットとして、インカムゲインとキャピタルゲインというものがあります。この2つが海外不動産投資において重要です。

インカムゲイン

インカムゲインとは、不動産を購入して、それを賃貸として貸しだすことで得られる家賃収入のことです。不動産投資で表記されている利回りは、このインカムゲインの割合を表したものです。

海外不動産投資においてのメリット

海外の不動産投資では、この家賃収入が将来的に上がる可能性が高いという特徴があります。その理由は、マレーシアやフィリピンのように、人口が増加が期待できる国は、住宅の需要も増えるからです。また、人口増加によってその国の物価や国民の所得も増えることで、家賃の値上がりが期待できます。アメリカは先進国の中でも高い出生率で、移民の受け入れも行っています。そのため、家賃の相場は安定して上昇しているのです。

キャピタルゲイン

不動産の価値が購入時よりも高くなって、それを売却して得た利益がキャピタルゲインです。例えば、200万円で購入した不動産が、300万円で売れれば100万円がキャピタルゲインとなります。逆に売却時に価値が下がってしまうことを、キャピタルロスというのです。

海外不動産投資においてのメリット

インカムゲインと同じように、人口増加によって住宅の価値が値上がりするので、キャピタルゲインも上昇します。また、海外では中古住宅でも価値の上昇が見込めます。アメリカは日本と違い、住宅を資産として扱っています。

長く住めるように定期的に住宅診断やメンテナンスを行い、きちんと手入れを行っているので、築年数が長くても問題ありません。ですから、安く購入した住宅をリノベーションすることで、新築住宅と同じくらいの値段で売却することが可能です。

知っておきたいノンリコースローン

ノンリコースローンは、海外で取り入れているローンのことです。日本では、物件をローンを組んで購入した際に、返済ができずに物件を売って、売って得たお金で返済をします。もし、ローンの残高が多ければその分も返済しないといけません。ですが、ノンリコースローンは物件を売却したら、それ以上の債務があっても返済義務はなくなります。

ノンリコースローンのメリット・デメリット

メリット デメリット

・債務と返済義務がなくなる

・通常のローン処理として扱われるのでブラックリストに掲載されない

・審査基準が非常に高い

・ローン金利が高くなる

ノンリコースローンにはこのようなメリット・デメリットがあります。メリットは、債務と返済義務がなくなるので、失敗しても被害は最小限に抑えることが可能です。また、金融機関のブラックリストになることもないので、もう一度海外不動産投資を挑戦できます。

デメリットは、審査基準とローン金利が高いことです。ノンリコースローンは金融機関にとってはリスクが高いため、誰にでも利用させるわけにはいきません。そのため、貸し倒れを防ぐためにも、厳しい条件にも対応できる人にしか、このローンは利用できないのです。

国内と海外は何が違う?

国内の不動産投資と海外不動産投資では様々な違いがあります。その違いについていくつか説明します。

税金

ここで説明する税金は、不動産を購入する際に発生する税金のことです。国内の不動産を購入した場合は、印紙税・不動産取得税・登録免許税・固定資産税・所得税・消費税・都市計画税・住民税といった税金が発生します。

海外の不動産を購入しても、日本で課税が行われることはありません。購入した不動産がある国によって、支払う税金は異なりますが、日本からの課税はないですし、日本のようにたくさんの税金を支払うこともないです。

空室リスク

インカムゲインが目的で海外の不動産を購入した人は、賃貸収入を得るために多くの入居者が必要です。上記で説明したように、国によっては人口増加が期待できるので、空室リスクを心配しなくても大丈夫です。

東京でも空室のある物件は多く、東京全体でみると空室率は8%です。地方になると空室率はさらに高くなり、安定した賃貸収入を得ることはできません。

>>海外と国内の違いについて詳しく見る

海外投資でも不動産がおすすめな理由

海外投資には株式やFXなど様々な種類がありますが、その中でも不動産投資がおすすめです。

不動産を確保できる

不動産投資は、その時の経済状況や金融情勢の影響が少ないので、収益が大幅に下がることは少ないです。また、日本と比べて海外は時間が経てば徐々に価値が上がるため、すぐに売却する必要がありません。

不動産が残っていれば、不動産仲介業者や管理会社が倒産しても、不動産自体は残っているので、大きなマイナスにはならないです。ただし、100%自分の名義で持っている不動産でないと、仲介業者がなくなった際に不動産を失う可能性があるので注意してください。

株よりもリスクが低く始めやすい

株などの金融資産は、最悪の場合全てを失ってしまうリスクがあります。また、常に世界の情勢や金融市場の情報収集や、チャートを見てないといけないです。それに比べて、不動産投資ならば最初に不動産の立地条件などの情報を集めるだけです。それ以降は、その国の情報を集めることもないので、簡単に始めることができます。

海外投資を始める前に、それぞれの投資の内容を把握して、不動産投資とどう違うのか比較してから選ぶようにしましょう。

>>海外投資で不動産投資がおすすめな理由

別荘としても使える!海外不動産投資のメリット

海外不動産投資のメリットとして、その国でバカンスを楽しむための別荘として利用することができます。これは、海外不動産は日本と違って築年数が長くても価値が下がりにくいという特徴があるのです。そのため、すぐに売却せずに海外を訪れた時に利用する人が多いです。

さらに、海外不動産投資で注目されているハワイやマレーシアは、リゾート地としても有名ですよね。そのため、投資目的以外の楽しみ方もあります。

例えば、ハワイは日本語が通じやすく日本語対応ができる病院も多いため、滞在中は不便なことなく過ごせるでしょう。

また、マレーシアにある不動産のなかでも、24時間ガードマンが常駐しているところがあります。安心してバカンスを楽しめるところが魅力です。

セカンドハウスとして利用できるを詳しく見る

節税対策にも海外不動産投資がおすすめ

節税対策のために不動産を購入するのは効果的です。より節税対策を行いたい人には、海外不動産投資がおすすめです。

また、節税の鍵を握るのが、減価償却費。減価償却費とは、建物が劣化することで発生する経費のことです。実際に支払う経費ではなく、不動産収入の経費として計上すると税金が安くなります

減価償却費は建物の構造の耐用年数によって異なります。

RC(鉄筋コンクリート)は47年、重量鉄骨は34年、木造は22年と耐用年数が決まっていて、これに合わせて償却率が決まっています。

また、購入した不動産の価格に、償却率をかけた数字が1年間の減価償却費です。減価償却費を上手く活用することで、海外不動産投資で節税ができるのです。

節税対策になるを詳しく見る

海外不動産を購入する3つの方法

海外不動産投資に興味はあるが、どうやって購入したらいいのか、わからない人も多いでしょう。海外の不動産を購入する方法は3種類あります。

1.現地の不動産会社で購入

現地に訪れて不動産会社で購入する方法です。ですが、初めて海外不動産投資をはじめる人や、現地の言葉や英語を話せない人は、この方法はおすすめできません。

不動産会社によっては、英語での対応や、日本語のサポートができないという問題があり、相手に自分の意見が伝わらない可能性があります。

また、日本と海外では税制や法律が異なるため、売却する際にトラブルに発展することが多いです。

なかには悪質な会社もあり、詐欺被害にあうこともあるので注意してください。海外では訴訟を起こすのが難しく、証拠があっても賠償できないこともあります。

トラブルを避けるためにも、現地に訪れて不動産を購入するのは控えたほうがいいでしょう。

2.ファイナンシャルプランナーから購入

海外の不動産投資に精通したファイナンシャルプランナーがいるので、そこに相談すればおすすめの物件を紹介してくれます。

日本と海外の法律や税制にも詳しいので、購入や売却の際にも相談に乗ってくれます。

3.日本の不動産会社から購入

日本の不動産会社でも、海外の不動産を扱っているところがあります。現地の詳しい情報や、法律や税制にも詳しいので信用できるでしょう。

会社によっては、海外の不動産投資に関するセミナーを行っているので、初めて投資する人も知識を身につけることができるでしょう。

いま注目の海外不動産投資先とは

投資家のあいだで注目を集めている海外不動産投資の対象国といえば東南アジア諸国、とくにマレーシアやフィリピン、タイなどが人気です。

「東南アジアはもう成熟している」と見る投資家もいるようですが、それはほんの一部のエリアしか見ていないからかもしれません。

いずれの国も、急増する人口、顕著な経済発展、そして高所得者層の割合が増加など、東南アジア諸国の不動産市場における高いポテンシャルは、まだまだ続きそうです。

セミナーの評判が高い海外不動産投資会社比較

また、堅実に投資を行いたいという方や、セカンドハウスとして購入される方が多い国が、アメリカ合衆国です。

アメリカは市場が成熟しているにもかかわらず人口増加を続けている数少ない先進国。情報量が豊富で将来性もあり、収益の見通しも立てやすいことから、アメリカ不動産投資市場が注目を集めているというわけです。

一方、ハワイはセカンドハウスの購入先として人気。自分で使わない期間にはホテルとして貸し出す「コンドテル」という投資も注目を集めています。

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どの投資国を選ぶかは人それぞれかと思いますが、海外である分、知りたい情報を手に入れるのに難儀することもあるでしょう。

当サイトでは、海外不動産を取り扱っており、無料セミナーや個別相談会を積極的に行っている海外不動産の仲介会社についての情報もまとめています。

こういったサービスも活用して、自身のニーズに合った不動産購入を検討してみてください。

海外不動産投資の無料セミナー会社3選

フォーランドリアルティネットワークジャパン

こんな人にオススメ

  • 海外不動産投資の基本的な部分を知りたい
  • ASEAN(特にフィリピン・マレーシア)の不動産に興味がある
  • アメリカ不動産の安定性・将来性について知りたい
フォーランドリアルティネットワークジャパン画像

公式サイトで最新セミナーをチェック

セミナー例

<海外不動産セミナー>
→キャピタル・インカムゲインや税制メリット、通貨分散等を意識した、海外不動産の基本的な部分を解説。

<フィリピン不動産セミナー>
→フィリピンの不動産事情から、投資家から人気を集める理由、特選物件の紹介など、順を追って解説。

<マレーシア不動産セミナー>
→日本人からの需要が高いマレーシアの基本情報、主要エリアから特選物件の紹介など、順を追って解説。

<アメリカ不動産セミナー>
→NYやロサンゼルスの不動産事情や、知る人ぞ知る狙い目な地域、運用物件例の提示など、王道的な内容を解説。
※他ハワイやタイ、カンボジアなどを対象にしたセミナーも幅広く開催。

特長

マレーシアを皮切りに、シンガポール、フィリピン、タイ、カンボジア、ハワイ、アメリカと幅広い国の物件を扱う海外不動産仲介の大手。

帝国ホテルタワーの16階に事務所を構え、そこで海外不動産に関するセミナー・個別相談会を定期的に開催している。

年間数百組の利用実績を持つ物件視察ツアーでは、現地法人の日本人(または現地提携会社スタッフ)による、専用車での個別案内を実施。

帝国ホテルに店舗を構え、メディアにも多数露出するなど、不動産会社としての信頼性も高い。

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ステイジアキャピタル

こんな人にオススメ

  • ASEANに限らず、英米の不動産にも興味がある
  • 基本的な知識よりも具体的な物件を見せてほしい
  • 自社開発まで行っている企業に話を聞いてみたい
ステイジアキャピタル画像

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セミナー例

<ノウハウ必見!日本政策金融公庫を利用したイギリス不動産投資セミナーIN東京>
→リバプールの学生用マンションについて、日本政策金融公庫を活用するためのノウハウや審査のポイントなどを解説。

<ハワイ不動産セミナー in 東京&大阪>
→流動性が高く、安定した売買が見込めるハワイ・オアフ島の不動産について、効果的なリスク対策や資産運用を紹介。

<将来に真剣な人のためのフィリピン不動産投資セミナー>
フィリピンの経済事情・不動産市況を軸に、フィリピン不動産が人気の理由や高級コンドミニアムの魅力について解説。

<米国不動産投資セミナー>
→インカムゲインとキャピタルゲインが見込めるアメリカ不動産投資の魅力について、日本の金融施策なども絡めながら解説。

特長

2002年12月、上海における賃貸仲介をメイン事業に設立された不動産会社。

海外不動産について、投資コンサルティングや開発コンサルティング、自社開発などを幅広く展開している。

ASEANをはじめ、イギリス・ロンドンやアメリカなどにも拠点を持ち、不動産の紹介・管理等の業務を請け負っている。

上海・台湾・シンガポールで外国人投資家向けに日本の住宅販売会を実施するなど、時代に即した柔軟な事業展開を行っている。

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スターツ

こんな人にオススメ

  • マレーシアの不動産投資に興味がある
  • アメリカ不動産の安定性・将来性について知りたい
  • 知名度の高い会社のセミナーを受けてみたい
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セミナー例

<海外不動産投資セミナー>
→アメリカ・オーストラリアの主要都市で営業している責任者・スタッフによる、現地不動産の強みと税制メリットの解説。

<日本人に人気NO.1!初めての海外不動産投資ならハワイ!>
→スターツの米国代表、畑華子氏による海外不動産投資のメリット、最新動向の解説(公式ページにてハワイ・シドニーの不動産投資にかんするセミナー動画が閲覧可能)。

特長

創業約50年という老舗の不動産会社。

国内国外問わず様々な不動産の仲介・管理実績があり、そのノウハウを生かした課題解決方法を提案してくれる。

アジアをはじめ世界各国に拠点を展開しており、エリアに縛られず信頼性の高い不動産取引を提供している。

日本を基準にした、高品質なサービスを各国でも展開。海外不動産投資で不便を感じないようしっかりサポートしてくれる。

公式サイトで最新セミナーをチェック

海外不動産投資のセミナー会社をもっと見る

必ず成功するとは限らない!海外不動産のリスク

海外不動産投資にはメリットが多いですが、それだけでなくリスクもあります。海外不動産のリスクを知ることが、投資を成功させるために必要です。

為替リスク

為替が変動することで、日本円に置き換えた際に不動産の価値が下がる可能性があります。例えば、購入した物件の価格が値上がりしても、円高になっていれば日本円では大幅に損することになるのです。為替レートの変動によって、利益がでないこともあります。

新興国なら安定して発展することが多く、為替も上昇して円安になることも多いです。売却するタイミングさえ気をつければ回避できるリスクです。

カントリーリスク

カントリーリスクとは、不動産を購入した国で起きた問題が原因で資産を回収できなくなることです。その国の経済的事情や、政権が変わるといった政治的な理由でも起こります。他にも、為替政策やその国で起きた内紛なども大きく関わっています。

地震や竜巻、洪水といった自然災害もカントリーリスクに含まれます。それによって、不動産が被害を受け壊れてしまい、売却できないという例もあるので気をつけてください。

信頼できる海外不動産会社の探し方

海外不動産投資を始めるために、信頼できる不動産会社を探すことから始めます。多くの不動産会社がありますから、その中からどこに注目すれば良いのか紹介します。

今までに多くの海外不動産投資をしている

海外不動産投資に不慣れな会社だと、その国の法規制や税制に精通していない可能性が高いです。日本とは法律が異なるので、実際に不動産を購入してから様々なトラブルが起こる場合もあるため、海外の不動産に関する情報に詳しいか確認しましょう。

他に、手続きの際の書類が、全て英語で記載されていた場合は、ちゃんと読まずにミスが起きます。ですから、必ず日本語で分かりやすく説明してくれる会社かチェックします。

現地に信頼できるエージェントがいる

不動産を購入しようと思っている国に、不動産会社のエージェントがいるか確認します。海外不動産投資を成功させるために、その国の政治情勢や経済状況などを把握しないといけません。そのため、信頼できるエージェントから詳しい情報を取得できるかが鍵となります。

まだまだ信頼できる海外不動産会社なのか判断するポイントがあるので、前もって確認しておきましょう。

>>投資会社の選び方について詳しく見る

セミナーの評判が高い不動産投資会社3選

フォーランドリアルティ ネットワークジャパン

海外不動産投資の主要各国にネットワークを持ち、世界規模で不動産市場の動向を把握。投資家のニーズに合わせて最適な物件を提案しており、物件の管理・運用も得意としています。頻繁に開催しているセミナーでは、海外不動産投資の最新情報や特選物件を紹介。さらに、年間数百組が利用する現地の物件視察ツアーも評判です。

公式サイトはこちら

ステイジアキャピタル

総合不動産コンサルティング会社です。上海で駐在員向けの賃貸住宅仲介を実施していた経緯があり、その後シンガポールで不動産投資を提案するコンサル会社を立ち上げました。運用にも定評があり、出口戦略を見据えたアドバイスがもらえると、投資家からの評価も高い会社です。

公式サイトはこちら

スターツ

マレーシアやオーストラリアを中心とした物件に強みを持つ会社。海外不動産投資の草分け的な存在であり、リフォームや支払代行といった手の届きにくいところまでサポートを実施しています。豊富な物件を取り扱うことでも評判で、エリアに縛られず信頼性の高い不動産投資を実現してくれます。

公式サイトはこちら

海外ではコンドミニアムが人気!投資する不動産の種類

海外不動産投資で購入する物件は、戸建て住宅、コンドミニアム、ホテルの3種類です。それぞれの特徴について説明します。

戸建て住宅

日本の戸建て住宅と同じように、物件が劣化していた場合は自分で直さないといけません。アメリカでは中古の物件でも、人気が高いため物件の価値が高くなり収益が増えます。

戸建て住宅を購入するなら、アメリカがおすすめ。東南アジアのなかには、外国人が土地つきの住宅購入を認めていない国があります。購入制限がある国もありますから、注意してください。

コンドミニアム

コンドミニアムは日本の分譲マンションと同じです。メンテナンスの固定費がかかりますが、現地の会社が管理するので購入した人は、何もしなくても問題ありません。また、購入制限がある国でも、コンドミニアムなら購入できるところがあります。

コンドミニアムが人気の理由は、施設内にプールやフィットネスなどの設備があります。冷蔵庫や洗濯機などの家具が用意されている物件もあるので、バカンスの際に利用できることから人気が高いです。

ホテル

ホテルそのものではなく、1室をコンドミニアムのように分譲で購入することです。宿泊客に貸し出すこともできるので、利益を得ることができるでしょう。

ホテルの運営会社が管理だけでなく、宿泊客の募集を行うので、手がかからずに利益が入ります。

ただし、観光地の場合は、時期によって空室の変動が大きいので利益は安定しません。

海外不動産投資向きのメリット・デメリットを比較

海外不動産投資に向いているエリアは、東南アジアやアメリカ。そのなかでも注目されている国のメリットとデメリットを紹介するので、選ぶ際の参考にしてみてください。

  メリット デメリット
マレーシア

人口増加や高成長による不動産価値の上昇や収益が期待できる

外国人でもコンドミニアムを購入と所有することが認められている

現地の銀行で住宅ローンを組める

売買契約書などの書類が英語で記載

外国人に対して最低購入価格が規制されている

先進国に比べて不動産に関する情報が少ない

先進国の不動産と比べて流動性が低い

シンガポール

世界各国から富裕層や企業が集まっているので継続的に資本が流れている

外国人でもコンドミニアムの購入や所有ができる

外国人でも現地の銀行で住宅ローンを組める

インカムゲインやキャピタルゲインの税金が非課税となる

売買契約書などの書類が英語で記載

不動産価格の水準が高く東京の不動産よりも高い

外国人が不動産購入した際の加算印紙税が高くなる

外国人の戸建て住宅の購入と所有が認められていない

フィリピン

人口増加や高成長による不動産価値の上昇が期待できる

外国人でもコンドミニアムを購入と所有することが認められている

現地の銀行で住宅ローンを組める

売買契約書などの書類が英語で記載

外国人の戸建て住宅の購入と所有が認められていない

先進国よりも不動産に関する情報が少ない

先進国の不動産と比べて流動性が低い

タイ

日本人の駐在員が多いので日本人への賃貸がしやすくなっている

外国人でもコンドミニアムを購入と所有が認められている

安定した住宅需要が期待できる

政治や軍事面に関しては不安

外国人は現地の銀行で住宅ローンが組めない

カンボジア

人口増加や高成長による不動産価値の上昇や収益が期待できる

外国人でもコンドミニアムを購入と所有することが認められている

現地の銀行で住宅ローンを組める

不動産のキャピタルゲインの課税はない

物件代金や家賃の支払いにドルが使用可能

日本との租税条約が締結されていないのでトラブルの可能性

他の新興国よりも不動産の情報が少ない

先進国の不動産と比べて流動性が低い

ハワイ

別荘の需要と資産の保全効果が高い

中古の戸建て住宅の価格が下がりにくい

不動産の情報量や公正性は最高基準

減価償却による節税が可能

外国人でも現地の銀行で住宅ローンを組める

バケーションレンタルが普及しているので有効活用できる

まとまった自己資金がないと購入できない

新興国と比べて高い賃貸利回りはない

固定資産税などの維持費が高い

アメリカ本土

世界最大の経済大国なので資本が流入している

中古の戸建て住宅の価値が下がりにくい

外国人への不動産規制が少ない

不動産の情報量や公正性は最高基準

減価償却による節税が可能

まとまった自己資金がないと購入できない

新興国と比べて高い賃貸利回りはない

固定資産税などの維持費が高い

海外不動産投資向きの海外諸国比較リストを詳しく見る

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このサイトは、個人がリサーチしたものを備忘録としてまとめたものです。正確さを心がけていますが、一部に正しくない表現があるかもしれません。ご了承下さい。また、紹介している各社の最新情報は、公式ページで確認ください。