税金について

海外不動産投資で得た利益にも日本の税金(所得税など)がかかります。しかし、上手に運用することで節税も可能。その方法をご紹介します。

海外不動産投資にかかる税金は?

海外不動産の投資で気になるのが、税金とのかかわり。投資で購入した不動産や、出た利益に対してどのような税金が適用されるのでしょうか。

日本の税金は課税される?されない?

結論から言うと、所得税が課税されます。日本に居住している人が、国内でも海外でも、一定の所得を得たら日本の所得税が課税されます。所得の計算や適用税率も同じです。確定申告も日本でする必要があります。

不動産所得の計算方法も、海外の物件であっても日本と同じ計算で求められます。つまり損益通算もできるため、所得税や住民税の減税も期待可能。

ただ、所有する不動産がある国(地域)からも税金を求められることがあるので要注意です。所得税も不動産所得や売却益に対してかかることがあり、確定申告もその不動産がある国で行います。

この場合、日本の所得税額から一定額を差し引いて二重課税を調整できます(二国間租税条約を結んでいる国のみ適用されます)。

さらに、不動産についても個人の資産として贈与税・譲渡税が課税されるので、その額も資産運用の計算に入れておくべきでしょう。

海外不動産の取得・賃貸・売却のタイミングでかかる税金

ここからは、海外不動産投資にかかる税金を海外不動産の取得・賃貸・売却の3つのタイミングに分けて、詳しく解説します。

海外不動産の取得のタイミングでかかる税金

海外で不動産を取得した場合、日本で税金を取られるということはまずありません。しかし個人が無償で不動産を譲ってもらった場合や、格安で購入させてもらった場合などは贈与税が発生する可能性もありますので注意しましょう。
これはあくまで自分が使用することを目的とした不動産購入の場合です。家賃収入がない場合も、税金はかかりません。

このように、海外で不動産を取得するだけなら、日本で税金を支払う必要はほとんどありません。

しかし、その不動産がある国から課税される可能性はもちろんあります。アメリカやカナダ、ニュージーランド、ドイツ、イギリス、イタリア、フランスなどでは、外国人が不動産を取得することへの制限はありませんが、日本と同じように固定資産税はありますので注意しておきましょう。タイやシンガポール、フィリピン、インドネシア、中国などは、コンドミニアムの取得だけが可能になります。

為替レートは取得したその日の為替レートで考えます。賃貸収入発生時の場合は為替レートが変わりますので注意してください。 基本的に海外不動産投資で日本からの税金がかかるのは賃貸収入発生時と売却時のみです。

次のコンテンツから、詳しくご紹介いたします。

海外不動産の賃貸収入発生のタイミングでかかる税金

海外不動産を賃貸として貸し出し賃貸収入を得た場合、日本国内で不動産を運用するのと同じように税金がかかります。

この税金は、賃貸収入から必要経費を差し引いた金額をもとに計算します。そのときに必ず登場するのが「減価償却費」ですよね。日本国内の不動産と違って面倒なのは、この減価償却費が国によって違うということです。耐用年数などの設定が国によって違いますので、よく確認してミスのないようにしておく必要があります。 また、このときの為替レートは期間中の平均値を出して計算する必要がありますので注意してください。

購入した海外の不動産が中古物件だった場合は、日本での中古資産として計算する必要があります。日本国内の不動産と同じとして計算しなければならないという点を注意しておきましょう。また、確定申告は日本で行いますが、不動産を所有している国ですでに不動産所得に関わる税金を支払っている場合は必ず申告しましょう!外国税額控除の適用となりますよ。

海外不動産の賃貸収入に関わる税金は非常にやっかいで、尚且つ長期的にチェックしておく必要があります。そのため、計算方法が分からない、忙しくて計算する時間が取れないという方は税理士を雇うことをおすすめします。その方がミスなく確定申告を行うことができるでしょう。このとき、海外不動産投資に詳しい税理士事務所を選ぶことが、ミスをなくすために何よりも重要です。

海外不動産の売却のタイミングでかかる税金

最後に、海外不動産を売却した際にかかる税金について見ていきましょう。このとき、日本でかかる税金は「譲渡所得」です。海外不動産を売った金額から、売るまでにかかった金額を差し引いた金額をもとに計算していきます。

日本の不動産の譲渡ではその不動産を所有していた期間によって税率が変わりますが、海外の不動産でもそれは同じです。5年以下であれば税率は安くなります

現在ではこの短期譲渡所得の税率は20.315%。5年以上所有していたのであれば税率は高くなります。長期譲渡所得の税率は39.63%です。この所有期間は購入した日付から年数を数えるのではなく、独自の計算方法がありますので注意しましょう。

海外の不動産の賃貸収入が発生した際は為替レートの平均を計算する必要がありましたが、売却の場合は売却した日の為替レートで考えれば大丈夫です。また、このときもその不動産がある国で譲渡所得に関する税金を支払った場合は確定申告をして、外国税額控除を受けましょう。

参考1:東南アジア諸国の税事情

マレーシアの場合、不動産の購入・所有・売却には同国の税制に基づいて課税されますが、日本と比べると税率は低くなっているのが特徴です。

不動産登記の印紙税が1~3%、売買契約書作成にかかる弁護士費用が0.4~1%(いずれも不動産購入価格に対して)です。

なお、マレーシアでは物件所有期間が5年以上だと税金は課税されませんが、所有期間が2年未満だと譲渡益の15%、2年以上5年未満だと譲渡益の10%が課税されることも覚えておきましょう。

物件売却にあたってかかる諸費用は、売却価格の4~5%程度が目安です。

参考2:アメリカ合衆国の税事情

アメリカの不動産を保有している場合、家賃収入の30%を連邦政府に納税しなければなりません(州によって連邦とは別に税金が課されることもあります)。

これに加え日本でも課税されることになりますが、アメリカで払った税金は外国税額控除の対象であるため、 日本の税金からは天引きされます。

ただ、満額引かれるかどうかは個々のケースによって異なりますので、注意が必要です。

一見うまみが少ないように思えますが、実はアメリカの不動産は、減価償却の仕組みを利用すれば高い節税効果が見込めます。

減価償却というのは、不動産の購入費用を耐用年数で割って、毎年経費として計上する仕組みのこと。所得から減価償却分が経費として差し引かれるため、所得税が抑えられるというわけです。

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