税金について

海外不動産投資で得た利益にも日本の税金(所得税など)がかかります。しかし、上手に運用することで節税も可能。その方法をご紹介します。

海外不動産投資にかかる税金は?

海外不動産の投資で気になるのが、税金とのかかわり。投資で購入した不動産や、出た利益に対してどのような税金が適用されるのでしょうか。

日本の税金は課税される?されない?

結論から言うと、所得税が課税されます。日本に居住している人が、国内でも海外でも、一定の所得を得たら日本の所得税が課税されます。所得の計算や適用税率も同じです。確定申告も日本でする必要があります。

不動産所得の計算方法も、海外の物件であっても日本と同じ計算で求められます。つまり損益通算もできるため、所得税や住民税の減税も期待可能。

ただ、所有する不動産がある国(地域)からも税金を求められることがあるので要注意です。所得税も不動産所得や売却益に対してかかることがあり、確定申告もその不動産がある国で行います。

この場合、日本の所得税額から一定額を差し引いて二重課税を調整できます(二国間租税条約を結んでいる国のみ適用されます)。

さらに、不動産についても個人の資産として贈与税・譲渡税が課税されるので、その額も資産運用の計算に入れておくべきでしょう。

参考1:東南アジア諸国の税事情

マレーシアの場合、不動産の購入・所有・売却には同国の税制に基づいて課税されますが、日本と比べると税率は低くなっているのが特徴です。

不動産登記の印紙税が1~3%、売買契約書作成にかかる弁護士費用が0.4~1%(いずれも不動産購入価格に対して)です。

なお、マレーシアでは物件所有期間が5年以上だと税金は課税されませんが、所有期間が2年未満だと譲渡益の15%、2年以上5年未満だと譲渡益の10%が課税されることも覚えておきましょう。

物件売却にあたってかかる諸費用は、売却価格の4~5%程度が目安です。

参考2:アメリカ合衆国の税事情

アメリカの不動産を保有している場合、家賃収入の30%を連邦政府に納税しなければなりません(州によって連邦とは別に税金が課されることもあります)。

これに加え日本でも課税されることになりますが、アメリカで払った税金は外国税額控除の対象であるため、 日本の税金からは天引きされます。

ただ、満額引かれるかどうかは個々のケースによって異なりますので、注意が必要です。

一見うまみが少ないように思えますが、実はアメリカの不動産は、減価償却の仕組みを利用すれば高い節税効果が見込めます。

減価償却というのは、不動産の購入費用を耐用年数で割って、毎年経費として計上する仕組みのこと。所得から減価償却分が経費として差し引かれるため、所得税が抑えられるというわけです。

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